都市圏のマンション価格はどんどん高騰しています。
マイホームを持ちたくても都内の新築マンションはなかなか手が出ない価格になってしまっていますね。
私は築50年超えのマンションを購入、5年ほど住んだ後にリノベーションをしました。2025年7月にリノベーションが完了し、今はとても快適に暮らしています。
中古マンション（築古）購入を検討されている方に向け少しでも参考になればと思い、築古マンション購入のメリットとデメリットをご紹介します。
※一経験者の見解であり、専門家ではありませんのでその点はご了承ください。
新築マンションの価格動向（2025年）
まず最初に新築マンションの価格動向をみてみましょう。
2025年10月12日のYahooニュース から抜粋します。
「都心マンションの高騰は「異常」か「ニューノーマル」か 専門家が指摘する価格を逆回転させる「3つの要因」とは」
東京都心6区（千代田・中央・港・新宿・渋谷・文京）で8月の平均売り出し価格は
70㎡あたり
💰️1億7030万円（前月比2％上昇）
と最高値を更新しているそうです。
（最初の「1億」見なかったことにしたい・・それでも私には買えませんが 汗）
やはり東京の中心部は高い（汗）、次に首都圏全体ではどうでしょうか。
こちらは2025年8月20日のYahooニュース からの抜粋です。
「首都圏の新築分譲マンション市場の実態、2025年上半期の動向は？価格はまだ上がる？」
2025年上半期の新築分譲マンションの平均価格
💰️平均価格 8958万円
💰️中央値 6898万円
※中央値 ・・ データを小さい順に並べた際に真ん中に来る値。
平均価格は約9000万円ということになりますが、中央値を見ると約7000万円。2000万円の開きがあります。
平均価格の場合、外れ値（異常に高い高級物件・または極端に安い物件など）を含んでおり、中央値のほうが実勢価格に近い可能性が高いです。
またこの記事によると、これから供給される大規模物件では定期借地権の物件が増えるそうです。
定期借地権の物件は定められた期限までしか住むことができない（50年とか70年後）ため物件価格が下る可能性があるそうです。
ただ個人的な見解ですが定期借地権のマンションは初期費用が安いのはメリットかもしれませんが、50年後70年後自分や家族がどのような状況かわからない時に強制的にマンションがなくなるというのは恐怖に感じます。
私は50代なので50年後も70年後も生きていないでしょうが、借地権の残期間が短いマンションは売ることもできないでしょうし相続した子供たちが困るのではないかと思ってしまい、例え買いやすい価格でも選択肢に入れないと思います。
そうなると次の選択肢は中古マンションになります。
中古マンションの価格推移
中古マンションについての情報も調べてみました。
こちらもYahooニュースから2025年10月11日の記事です。
「都心5区は「年収1500万」ないとキツい…中古マンション暴騰の末路《楽待新聞》」
新築マンションが高くなりすぎたため、割安感のある中古マンション市場に需要が流れた結果、中古マンションも高騰しています。ニュースなどでも度々報じられていますね。
2025年7月 中古マンション 70㎡換算価格
💰️首都圏全体の平均 5513万円
💰️都心５区 １億5532万円
都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）恐るべし・・まさに桁違いで中古でもこの価格です。とはいえ高くなり過ぎたことから直近では少し下落が始まっているそうです。
このニュースでは
「中古マンションの価格動向は曲がり角に近づきつつあるのかもしれない。
居住用にしろ、投資用にしろ、売り買いには慎重な判断が求められるようになりそうだ。」
と記事を締めています。
70㎡で5500万円、これでも高いと思いますが新築と比べれば現実的な金額になってきました。実際には立地や築年数によってその金額は大きく変わってきます。
中古マンション×リフォーム（リノベーション）という選択
新築マンションには手が届かないけれど、中古マンションならなんとか買えるかも・・そのような気持ちで中古マンション購入を検討されている方も多いと思います。
でも正直なところ、どうせ購入するなら誰かが使用した部屋よりも新しい部屋に住みたいというのが本心ではないでしょうか。
また、立地は気に入ったけど、内装や間取りがちょっと・・というケースも少なくないでしょう。私もマンションを探しているとき、そのような物件に多数出会いました。逆に間取りはちょうどいいけど立地がネックという物件にも多数出会いました。
結局なかなか気に入った物件は見つからない・・
多くの人は長い年月住宅ローンを払っていかなくてはなりませんので、安易な選択はできないですよね。
とはいえ不動産は一期一会ですから頑張って探しても見つからないものは見つからない・・
そんな方にぴったりなのが中古マンションを買ってリフォームやリノベーションをするという選択肢です。
最初はリフォーム費用の目安がわからなかったので「リフォームって高そう」とか「リフォームって難しそう」と思っていました。
リフォームは確かにまとまった金額が必要ですし、失敗せずに理想的な家に近づけるためには勉強も必要でした。
しかし、自分の理想に近い部屋を手に入れやすいことが最大のメリットです。
築古マンション×リフォーム（リノベーション） のメリット
築古マンション×リフォーム（リノベーション） を選択するメリットには次のようなものがあります。
・古めのマンションを選択することで購入価格が抑えられる
・築古マンションは古くからその地にあるため立地が良いケースが多い
・リノベーションをすることで間取りや設備の自由度が高くなる
ではデメリットにはどのようなものがあるでしょうか。
築古マンション×リフォーム（リノベーション） のデメリット
私が考えるデメリットには以下のようなものがあります。
・設備や建物の老朽化
・耐震性能
・修繕積立金など修繕関連の問題
・住宅ローン控除が受けられない可能性がある
・リフォーム業者とのトラブル発生リスクがある
デメリットについては大切なので少し解説します。
設備や建物の老朽化
マンション自体の設備や建物の老朽化は致し方ない面もありますが、きちんと管理が行き届いているか、必要な修繕がされているかなどがチェックポイントになります。
耐震性能
耐震性能については、「旧耐震」「新耐震」と呼ばれる2つの基準が存在します。
1981年6月1日以降の建築確認申請から「新耐震」基準が適用されます。
この前後に建築されたマンションの購入を検討する場合は、必ず耐震基準を確認しておきましょう。「建築確認申請から」となっているため竣工年月とはずれがあります。
住宅ローン控除が受けられるかどうかでは、随分とキャッシュフローが変わって来ますので確認必須です！
修繕積立金など修繕関連の問題
修繕積立金は、私の場合は購入前に不動産会社の方にお願いして教えていただくことができました。
金額が著しく少ない場合は後々修繕積立金が大幅に上がったり、修繕計画が遂行できないなどの問題が発生する可能性があります。
正直金額を聞いても十分なのか少ないのか分からなかったので、不動産会社の方に「この金額は十分な金額ですか？」と聞いてみました。
「特別多くもないですが、少なくはないでしょう。」との微妙な回答をいただきましたが、結局そのマンションを買いました。
ですが現在修繕計画が遅れています。遅れているのは別の理由なのですが、建築資材や人件費の高騰が続いており、結構結構大変らしいという噂レベルの話が聞こえてきています。
おそらく多くのマンションが建築資材と人件費の高騰に無関係ではいられない気がします。
この点については今後の動向を見守っていきたいと思います。
リフォーム業者とのトラブル発生リスクがある
リフォーム業者の選定もとても悩みどころです。
築古物件は解体をしてみてると思わぬ問題が出てくることが多いようです。リノベーション実績が多い業者さんでないと想定外の事態に対応できないこともあると聞きますので、実績が多い業者さんを選んだ方が良いと思います。
不動産会社から聞いた話しでは、実績が少ない業者さんが解体で発生したトラブルに自社では対応できず工事を投げ出してしまった、というような事例があるそうです。
その後別の業者さんにてリフォームは完了したと聞いていますが、このような困った事態には遭遇したくないものです。
他にも見積額よりも実際の工事金額が大幅に高くなるようなトラブル事例も多いようです。
リノベ―ション前提で物件を探すのであれば、物件紹介をしてくれるリノベーション会社を選んでから、一緒に物件を探す方が良いリノベーションができると思います。
私のように自分で業者さんを探すなら、施工実績の確認はもちろん、利用者の口コミをしっかりチェックした方が良いと思います。
私がリノベーション業者さんを決めるまでについてはこちらの記事に書いていますので、よろしかったら参考にしてみてください。
さいごに
＜＜ まとめ ＞＞
✅️新築マンション市場は高値で推移
✅️中古マンション市場も高値、高すぎて下落傾向が出てきている
✅️築古マンション×リノベーション という選択肢もある
✅️築古マンション購入にはデメリットも多いので注意
さいごに私が物件を決めるまでの道のりを少々書きます。
私の物件探しは、もともとの予算が少なかったので最初から中古マンション、それも築古でないと選択肢に入ってきませんでした。
離婚後の生活のためにマンションを探していましたから資金は数百万円、50代なので最長でも30年ローンまでしか組めません。購入しても本当に支払っていけるのだろうかという不安を抱えながらの物件探しでした。
万が一ローンが払えなくなった時のことを考えながら探しました。
とってもたくさんの物件を見させていただき、不動産会社にとっては迷惑なお客だったに違いありません。
ですが、なぜか不動産会社の担当の方は私が満足する物件が見つけられるまでとことん付き合います、と言ってくださいました（笑） いいひと✨️✨️
「万が一払えなくなったら売るか、貸すことができる物件」
「3人で暮らせる３DK以上の間取りの物件」
「あんまりボロボロは悲しいな・・」
何軒見ても決まらないので「金額を高くして親子ローンはどうですか」と勧められましたがそれはキッパリ断りました。子供に負担はかけたくありません。
挙げ句の果てに私は自分で見つけた物件を購入しました🏘️
仲介手数料がかからない物件です🏘️
担当の方に悪すぎて、当時夫と共有名義だった自宅（1軒家）の売却をその方にお願いすることにしました。もともと専任媒介で別の業者さんにお願いしていましたがちっとも売れなかったので、専任媒介を解除してもらい一般媒介での売却をお願いしました。何度かやりとりし、売出し金額の変更を調整しているところでした。
しかし・・・・
その方は飛びました〜〜
ある日突然、携帯もメールもラインも連絡が取れなくなりました💧
不動産会社の電話番号に連絡をすると「確認して折り返します」そのあと連絡が来ない、というやり取りが数回続きました。一体どうなっているの？と不安になりました。
繰り返し連絡をいれた末に、他の業者さんに引き抜かれ退職、今はそちらで営業活動しているということを教えてもらいました。いいひと✨️✨️ ではなかったらしい。
結局後任の方が自宅の売却を担当してくださり、無事に売却することができました。
不動産業界の闇もちょっぴり垣間見ました。
余談が長くなってしまいましたが、今回の投稿は以上です。
何か少しでもご参考になれば嬉しいです。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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