築古マンション購入の際に不安になるのは、設備は大丈夫か？あと何年住めるのだろうか？ということではないでしょうか。
築50年超のマンションに実際に暮らしているリアルな感想を書いていきます。
築古マンション購入検討中の方の参考になりましたら幸いです。
築50年越えのマンションは買っても大丈夫？
築50年越えのマンションは買っても大丈夫なのか、の結論から申しますと物件によるので分からないというのが答えになるのだと思います。
このページをご覧くださっている方はそのような答えを求めてはいないと思いますが、一律の答えはないというのが現実かもしれません。
私は建築について素人なので詳しいことは専門家の方が書かれているサイトを参照していただければと思いますが、クラック（ひび割れ）をそのままにして水が回ってしまっている物件や、大規模修繕計画に従って適切な修繕をおこなっていない物件は論外となるかと思います。
リノベ前提で購入される方は購入からリノベまでワンストップでサポートしてくださる会社がありますので、そのようなところで相談されるのが良いのかもしれません。
しかし、私のようにいつかリノベをしたいけど今はそのまま住みたいという場合、案外相談できる先がないような気がします。
物件購入の決め手
このマンション購入を決めた理由はいくつかあります。一番の理由はなんといっても価格です。私の予算の中で買える物件にそもそも新しい物件は稀でしたから、築古を選ぶのは自然な流れでした。その価格体の中で物件選定の決め手になったポイントは次のような点です。
購入を決めたポイント
- ターミナル駅まで歩いていける
- 3部屋ある（私と子供2人、3人暮らしの物件を探していた）
- 古いけどどっしりしていて丈夫そう
- 古いけど管理状態が良さそう
- ギリギリ買えるお値段
- 公園view
築古物件 悩みポイント
一方悩みポイントもいくつかありました。
- 自分の残りの人生を考え、あと30年住めるのか
- 大人3人で住むには若干狭い
- 部屋の向きが悪い（南には開口部がない）
- 急坂の上
- ちょっと予算オーバー
- 旧耐震のため住宅ローン減税対象外
悩みポイントの中で最も気になったのは30年住めるのか、という点でした。
仲介業者さんに伺うと、「100年住めると言われています」とのこと。
何とも微妙な言い回しですね。「正直そんなのわかりませんよ〜」という本音がダダ漏れです。業者さんとしては売れて欲しいわけですから、住めないですよとは言わないわけで発言の信頼度は低いと考えました。
そうなると他に聞く人もいないですから、自分で判断するしかなくなりました。
ですが、たくさんの物件を内覧した私の判断は案外しっかりとしたものなりました。「この物件なら買っても良いのではないか」と心が決まりました。
NG物件（Rimoの判断基準）
今まで内覧した物件で個人的に「これはNG」と直感した物件は多々ありました。
何だか雑な工事をしている印象の物件
共用部がメンテナンスされていない物件
築年数が浅くても材質が安っぽくて頼りない印象の物件
立地が悪すぎる物件（万が一ローンが払えないとき売却または賃貸に出すことを考慮）
治安があまり良くない地域の物件
共有スペースが荒れている物件（廊下にモノやゴミ？が置き放題）
2階以上でエレベーターがない物件（老後を考慮）
このような物件に住んだら間違いなくストレスが溜まるだろうと思ったので選択肢から外しました。
そうは言っても、３DK以上、管理費・修繕積立金等を含め10万円以内で上記NG物件を除く物件なんてなかなかみつかりませんでした。
何軒内覧したか、もう覚えていませんが結局3年くらいかけて探したので（途中探すのをやめた時期もあります）もしかしたら50軒くらいは見たかもしれません。とても時間を要しましたが、物件の相場は掴めた気がします。
結局マンションの寿命は何年？
マンションの寿命をネット検索で調べてみると、50〜60年、メンテナンス等の状況により100年以上という情報が多かったです。
そのようなことから、管理状態が適切であれば私が望んでいる80年まではいけるのはないかと判断しました。
大規模修繕をしっかりしていることは建物の寿命を伸ばすことになるのだろうということも分かりました。
機械でも車でも適切なメンテナンスをしている方が長く安全に使えますので、建物に関してもそこは同じなのでしょう。
ただ、お若い方が購入を検討される場合残りの人生も長くなりますので、いつまで住める物件が必要なのかなどのライフプランも考えた方がよいかもしれないですね。
築古物件に住んでみて
何度も築50年と書いていますが、内装については私が購入する10年ほど前にフルリフォームされていましたので、室内はきれいでした。
10年経っていますので最新設備ではありませんが、追い焚き付きのお風呂、システムキッチン、床壁天井、トイレ、室内扉などすべて交換されていましたので手をいれずにすぐに住める状態でした。
実際に住んでみて、基本的な生活は満足です。
- 管理・・管理は行き届いている
- 治安・・マンション内の治安は良い
- 水道・・若干水圧の弱さは感じるが個人的には許容範囲。
- 排水・・特に問題は感じない
- 防犯・・夜間はマンション入り口の扉に鍵がかかるが昼間はフリー。今のところ実害はない
- エレベーター・・古いが生活上支障はない
- 消防設備・・ベランダ設置の避難はしご。定期点検は来るが古くて使い物になるか心配。
マンションは坂の上にあるものの比較的便利な場所で、横浜の有名観光地にだいたい歩いて行ける、家の近隣はとても静かな住宅地で近くに公園もあり緑も豊かで満足しています。
ただ想定と大きく違っていたのは暑さと寒さです。そこは築古を甘く見ていました。
マンションは暖かいと思っていましたが、アルミの窓枠が古くガラスが薄い上に、陽当りがあまり良くないので冬の寒さがかなり厳しいです。玄関扉なども気密性が低く隙間があります。玄関扉の横に謎の開口部（多分牛乳配達とかに使う？？）があり、通気孔のように冷気が入り放題です。
夏に関しても、DKにはエアコンが設置できず壁に囲まれたDKは、風も通らず火を使った料理をするのはなかなかつらい環境です。リノベを決意することに決めたのには夏の暑さが大きく影響しています。年々暑くなると感じる夏、ちょっと大げさに言えばこの先、生命の危機すら感じてしまいます。
そんな事情から、いつかできたらと思っていたリノベですが案外早く実行することになりました。
でもこのマンションを購入したことに今のところ後悔はありません。リノベが早まったのも気力体力を考えるとベストな年齢かもしれないと感じています。
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